Zmiany w gotowych projektach hal bywają niełatwą decyzją. Po co poprawiać coś, co jest skończone? Czasem jednak projekt zawiera błędy. Czasem można oszczędzić – 70 000 złotych na optymalizacji technologii wykonania fundamentów albo 100 000 na zmianie konstrukcji dachu. Innym razem można skrócić drogi komunikacyjne przesuwając drzwi i bramy. Co jeszcze się opłaca?
Gdy inwestorzy przychodzą z gotowym projektem hali często pojawia się temat optymalizacji konstrukcji stalowych. Rozmawiamy wtedy o tym, czy można coś zmienić tak, by obniżyć koszty, ale też nie tracić na funkcjonalności. W jaki sposób zagospodarować budżet, by wydać go tam, gdzie naprawdę trzeba. Takie wątpliwości są oczywiście naturalne.
Zazwyczaj zmiany w gotowym projekcie budowlanym wprowadzamy z dwóch powodów – zmniejszenie kosztów budowy lub eksploatacji i poprawa funkcjonalności obiektu. Zawsze należy jednak pamiętać, że szukając oszczędności nie możemy dopuścić do pogorszenia jakości wykonania projektu. Chodzi tutaj o to, by uzyskać taką samą albo większą funkcjonalność za niższą cenę.
Optymalizacja projektu w przypadku hal przemysłowej polega na tym, że krok po kroku analizujemy każdy element projektu po to, by budżet nie był wydawany bez potrzeby, na materiały i prace nie niezbędne, które nie poprawiają jakości wybudowanego obiektu.
Możemy choćby odchudzić konstrukcję budynku. Nie wystarczy jednak ot tak zmienić grubości murów z 25 do 18 cm. Analizujemy miejsca, gdzie zaprojektowano mur grubości 25 cm i czy jest tam to konieczne. Być może wystarczy 12 cm? Jeśli to ścianka działowa, to może optymalna będzie konstrukcja z regipsu?
Jako C&S Construction, w momencie złożenia oferty, mamy już przeanalizowany dokładnie cały projekt. Wiemy, czy ten projekt da się zrealizować w określonym budżecie i jak to zrobić, żeby powiatowy inspektor budowlany mógł go bez zarzutu odebrać. Taką odpowiedzialność bierzemy na siebie.
Wiemy z doświadczenia, że wprowadzając optymalizacje do projektu, należy dokładnie przeanalizować również architekturę hali i biurowca. Chodzi o to, by inwestor w momencie rozpoczęcia budowy, całkowicie świadomie posiadał projekt, którego potrzebuje. Często na etapie projektowania, inwestor nie jest w stanie poświęcić wystarczająco dużo czasu na analizę projektu. Ważniejsze są bieżące sprawy do załatwienia w firmie.
Dlatego kolejną kwestią do przeanalizowania w gotowym projekcie jest architektura. To też dodatkowy moment dla klienta, by raz jeszcze przyjrzał się założeniom i na spokojnie je przemyślał. Zazwyczaj więcej takich zmian dotyczy biurowców.
Standardowymi zmianami ułatwiającymi komunikację wewnątrz obiektu są miejsca rozlokowania drzwi. To podstawowy element skracania długości dróg komunikacyjnych. Analizujemy, gdzie są najdalsze drzwi i jaka jest odległość ewakuacyjna.
Czasami wystarczy zmiana lokalizacji drzwi skracająca drogę, by ograniczyć ilość drzwi przeciwpożarowych, czy klatek schodowych.
Często, gdy architekt nie ma doświadczenia w projektowaniu hal przemysłowych, przyjmuje zbyt wysoką klasę pożarową obiektu. Najczęściej dążymy do tego, by była jak najniższa – E.
Nie ma tu oczywiście mowy o oszczędnościach na bezpieczeństwie. Zgodnie z warunkami technicznymi można to osiągnąć nawet przy halach, które mają wysokie obciążenie ogniowe. Możemy na przykład zastosować systemu oddymiania lub tryskaczy. Klapy dymowe w dachu i tak zazwyczaj dodatkowo pełnią funkcję świetlików.
Biurowce połączone z halą przemysłową zazwyczaj są do niej dostawione jedną ścianą. Nie ma wtedy możliwości dostarczyć od tej strony naturalnego światła oknami. Dobrze jest więc umieścić w tych miejscach pomieszczenia socjalne, gdzie dostęp naturalnego światła nie jest tak istotny – np. szatnie albo toalety.
Zdarza się, że budynki w projektach hal są zaprojektowane odwrotnie. Wtedy wystarczy proste przearanżowanie przestrzeni, by choćby salę konferencyjną umieścić od zewnętrznej strony – wtedy nie będzie potrzeby doświetlania jej kosztownym świetlikiem w dachu.
Od początku naszej działalności w budownictwie, zajmujemy się projektowaniem konstrukcji hal. Kiedy inwestor dostarcza nam gotowy projekt wiemy, czy projektant jest specjalistą w tego typu obiektach. Często, gdy nie jest ekspertem w projektowaniu hal, przyjmuje typ konstrukcji, który jest mu bliższy – stalowy lub żelbetowy.
Warto też zastanowić się nad posadowieniem obiektu, czy fundamentami. Mieliśmy przykład budowy, na której zaplanowano wymianę niemal całego gruntu wokół hali. Na powierzchni 4 000 m2 hali trzeba było wykopać znajdujący się od 2 do 4 m pod ziemią torf i zamienić go na piach. Dodatkowo przez cały czas należało przepompowywać wodę, ponieważ poziom wód gruntowych był bardzo wysoki.
Wystarczyło zastosować palowanie. Zamiast tradycyjnych stóp fundamentowych robi się wtedy oczepy fundamentowe, a pod nimi zbrojone pale. Faktycznie trzeba w nich użyć więcej materiału zbrojeniowego, jednak mają zdecydowanie mniejszą powierzchnię niż stopy fundamentowe.
Do tego pod całą powierzchnią posadzki robi się siatkę betonowych pali, już niezbrojonych. Nie jest to najtańsze rozwiązanie, jednak w tym przypadku uniknęliśmy ogromnej wymiany gruntu. Torf został pod powierzchnią, a konstrukcja jest stabilna. Czas wykonywania robót ziemnych skrócił się o miesiąc. To finalnie oszczędziło około 70 000 zł.
Wiemy, że możemy zmienić typ konstrukcji w zależności od tego, co w danym momencie jest bardziej opłacalne na rynku. Sprawdzamy, czy może gdzieś blisko budowy jest fabryka konstrukcji żelbetowych, wtedy będzie bardziej opłacało się wybudować halę żelbetową prefabrykowaną niż stalową.
Możemy też zastosować konstrukcję hybrydową – żelbetowe, prefabrykowane słupy połączone ze stalowymi kratownicami na dachu. To stosunkowo najtańsze rozwiązanie obecnie, jednak ma też wady. Kratownice są dość wysokie, zabierają więc trochę przestrzeni pod dachem hali. Trudno ją wykorzystać, a nadal trzeba ogrzewać. Takie koszty musimy wziąć pod uwagę.
Dla inwestora konstrukcja hali jest oczywiście istotna – musi być wytrzymała i bezproblemowa. Jednak sama nie zarabia w biznesie. Jeśli jest więc to możliwe warto wydać na nią mniej, by zaoszczędzone pieniądze zainwestować w to, co przynosi zysk.
Często optymalizujemy rodzaj konstrukcji dachu lub słupów. Gdy dostajemy projekty, w których zastosowano profile walcowane na gorąco, zamiast nich stosujemy np. profile blachownicowe, jak w hali BARTEX w Żeganiu.
Wszystko zależy od tego, w jaki sposób hala będzie użytkowana i jaka wysokość faktycznie będzie potrzebna. Jeśli inwestorowi nie zależy na maksymalizacji wysokości światła hali, to czasami wystarczy zwiększyć wysokości kratownic lub dźwigarów dachu o 20-30 cm, by móc obniżyć koszt konstrukcji całej hali. Dzieje się tak, ponieważ wyższe profile mają większą nośność przy niewiele większym zużyciu materiału. W ten sposób na hali jednego z naszych klientów, o powierzchni 4000 m2, obniżenie konstrukcji o 20 cm spowodowało oszczędność 100 000 zł.
Innym, prostym zabiegiem, który może znacznie wpłynąć na koszt budowy jest sprawdzenie, co obecnie jest bardziej opłacalne jako materiał na pokrycie dachu. Czasami wystarczy zamienić blachę trapezową o niskim profilu (35 albo 50 mm), na taką o profilu 150 mm. Dzięki temu można zrezygnować z płatwi i na tym oszczędzić.
W tym przypadku trzeba jednak uważać. Biorąc pod uwagę wahania cen profili stalowych, może się okazać, że takie zmiany jednak nie będą opłacalne. Każda firma wyspecjalizowana w realizacji obiektów przemysłowych powinna być w stanie monitorować to na bieżąco i wykorzystywać okazje rynkowe na pokrycie połaci dachu.
Jeśli inwestorowi zależy na uzyskaniu maksymalnej wysokości użytkowej hali przy tych samych gabarytach lub chce właśnie zmniejszyć kubaturę i oszczędzić na kosztach ogrzewania w czasie eksploatacji, konieczne jest zamienienie kratownic na dachu na dźwigar żelbetowy lub stalowy profil blachownicowy.
Kratownica wysokości ok. 2,5 m może zostać zastąpiona dźwigarem żelbetowym lub blachownicą wysokości 1 – 1,2 m. W ten sposób uzyskujemy niższą halę lub wyższą powierzchnię użytkową.
Każdy projekt hali analizujemy także pod kątem poprawności doboru średnic przewodów i wielkości zabezpieczeń w rozdzielni głównej. Sprawdzamy, czy każdy punkt odbioru, który ma jakieś wymagania co do mocy (np. kompresor potrzebujący 20 kW), został zaprojektowany z odpowiednią średnicą przewodu, by taką moc dostarczyć.
Proste zmiany w instalacji elektrycznej mogą obniżyć koszty i ułatwić serwis i konserwację całego systemu. Mniej obciążona instalacja, to mniej awarii i pieniędzy wydanych na konieczne naprawy.
Zawsze analizujemy to, w jaki sposób zaprojektowano ogrzewanie hali. Mamy tutaj różne podejścia. Koszty ogrzewania hali w trakcie eksploatacji mogą być stosunkowo niskie, jednak rośnie wtedy koszt inwestycji w trakcie budowy i odwrotnie.
Zawsze sprawdzamy, czy dla klienta ważniejsze jest to, żeby jak najmniej inwestować jednorazowo na etapie budowy, czy woli obniżyć koszty eksploatacyjne. Dlatego analizujemy różne opcje ogrzewania.
Zazwyczaj spotykamy się z zaprojektowanymi systemami odwodnień w postaci tradycyjnych rynien i rur spustowych, połączonych z kanalizacją deszczową. Inwestorom często wydaje się to najtańszą inwestycyjnie opcją. Analizujemy wtedy, czy taki układ jest optymalny.
Często wystarczy zmiana na instalację podciśnieniowego odwodnienia dachu, która jest nowocześniejsza. Jest trochę droższa, ale powala zaoszczędzić olbrzymie pieniądze. Warto zastanowić się nad innymi sposobami optymalizacji w układzie kanalizacji deszczowej.
Przede wszystkim samego wykonawcę należy zapytać, czy zmiana, którą proponuje jest istotna, czy nieistotna z punktu widzenia prawa budowlanego.
Zmiany istotne w projekcie budowlanym to modyfikacje, które wymagają zmiany pozwolenia na budowę. Zmiany nieistotne tego nie wymagają, jednak nie są zmianami w projekcie budowlanym bez zgody projektanta. Wszystkie zmiany powinien potwierdzić główny architekt.
Zawsze tego typu opinie i zmiany w projekcie po pozwoleniu na budowę należy konsultować z różnymi specjalistami. Wszystkie optymalizacje konstrukcji stalowych, również te, które my proponujemy, dobrze jest przedyskutować z kimś trzecim.
Naszym klientom najczęściej radzimy, by zatrudnili postronnego inspektora nadzoru budowlanego. Najlepiej, aby ta osoba nie znała się ani z architektem, ani z wykonawcą. Będzie dla inwestora wsparciem merytorycznym, a co do zasady, w momencie rozpoczęcia budowy, inwestor i tak musi powołać takiego inspektora. Warto z taką osobą konsultować zmiany przedstawione przez wykonawcę.
Nie powinien.
Inwestor musi przeanalizować dokładnie każdą z zaproponowanych zmian. Tylko on wie, czego dokładnie potrzebuje dla przeznaczenia obiektu i co będzie najlepszym rozwiązaniem. To wynika z wymogów produkcyjnych lub usługowych jego działalności.
Sami proponując zmiany, nigdy nie robimy tego w sposób inwazyjny. Nie oceniamy decyzji podjętych przez klienta. Chcemy po prostu pokazać mu różne możliwości, by mógł świadomie podjąć decyzję, czy chce zaoszczędzić w tym miejscu, czy w innym. Czy potrzebuje większej funkcjonalności, czy na tej akurat mu nie zależy.
Ze swojej strony uważamy, że nie powinniśmy bezkrytycznie podchodzić do projektu, który otrzymujemy i naszym obowiązkiem jest pokazanie klientowi, jakie ma możliwości.
Po ustaleniu optymalizacji należy jasno ustalić, kto jest za nie odpowiedzialny. Jeżeli są to zmiany nieistotne, najprościej jest, gdy inwestor omawia je z architektem lub upoważnia wykonawcę do rozmowy z nim, a ten je po prostu akceptuje. Z wykonawcą trzeba podjąć decyzję, kto przygotowuje dokumentację i upewnić się, czy zmiany są zgodne z przepisami prawa. Najprościej, gdy to wykonawca jest odpowiedzialny za kontakt z innymi podmiotami procesu inwestycyjnego.
Jeśli architekt uznaje optymalizację za zmianę nieistotną, wykonawca może ją wprowadzić wpisując odpowiednie informacje w dzienniku budowy. Na koniec projektu przedstawia rysunki zastępcze, na których projektant zapisuje, że zatwierdza to jako zmianę nieistotną. Potwierdza to również kierownik budowy i inspektor nadzoru.
W przypadku, gdy architekt, pomimo wyraźnych prawnych argumentów nie chce uznać zmiany za nieistotną, to inwestor ma dwa wyjścia. Jeżeli ma prawo autorskie do projektu, to może zmienić osobę, która kwalifikuje tę zmianę lub wykonać projekty zamienne.
Gdy zaproponowana zmiana okazuje się istotna z punktu widzenia Prawa Budowlanego – wymaga pozwolenia zmiennego dotyczącego tej zmiany. Wtedy projekt zmienny wykonuje autor pierwotnego projektu lub wykonawca obiektu we współpracy z własnym architektem.
Każda optymalizacja powinna być wprowadzana w określonym celu. Musi ograniczać koszty budowy, eksploatacji albo zwiększać funkcjonalność obiektu. Jeśli zmiana w projekcie nie spełnia żadnego z tych warunków, to prawdopodobnie nie warto poświęcać jej czasu.
Optymalizacje w projekcie zazwyczaj obejmują sposób posadowienia, typ konstrukcji lub pokrycia dachu. To strategiczne decyzje znacznie wpływające na koszty całości. Dodatkowo często wprowadzamy mniejsze zmiany – zazwyczaj w układzie biurowców, technologii instalacji elektrycznych i wodnych.
Na etapie weryfikacji projektu warto poświęcić czas generalnemu wykonawcy i raz jeszcze przeanalizować każdy zakres architektury hali i biurowca. To czas dla inwestora, by raz jeszcze zastanowił się nad wszystkimi rozwiązaniami architektonicznymi. Po wybudowaniu inwestycji, wprowadzenie zmian będzie znacznie trudniejsze.
Jeśli posiadasz gotowy projekt hali, szukasz generalnego wykonawcy i zastanawiasz się, czy możesz coś w tym projekcie zmienić – skontaktuj się z nami. Chętnie sprawdzimy, jak możemy zwiększyć funkcjonalność obiektu i zaoszczędzić Twoje pieniądze.
Jeśli chcesz sprawdzić cenę swojego nowego obiektu – napisz do nas.
Szybka wycenaJeśli na tym etapie masz pytania – skontaktuj się bezpośrednio z jednym z naszych inżynierów
734 000 685
Piotr Kowalski
Kierownik sprzedaży
